在“保交楼、稳民生”主基调下，各地“因城施策”节奏正在加快。
9月26日，甘肃省庆阳市发布楼市新政，全面落实购买普通商品房“不限购、不限价”政策，“十条”新政力度基本已达到限购政策调控前水平。
甘肃省庆阳市只是这一轮进行楼市政策优化中的一城。9月以来，宁波、天津、济南、郑州、青岛、苏州等热点城市都在出台相关政策，激活楼市。
据中指研究院监测，今年以来全国已有超25个省份优化调整楼市政策超700次。除三四五线城市突破“四限”的放松政策频次提高外，一二线城市也逐一打开了政策工具箱。
从各地“因城施策”力度来看，在降低首付比例、增加贷款额度、降低房贷利率等调整方式上，近期部分城市开始倾向于通过调整限购方式助力房地产市场回暖。
中银证券认为，在各类政策合力加码下，近期新房及二手房市场出现触底反弹势头，高能级城市率先企稳复苏，销售拐点初现，预期后续对居民合理购房及企业融资需求的支持或将加速。
调整限购进行时
楼市松绑的讯号正在向更多、更广的城市蔓延。
9月16日晚，天津七部门联合出台12条楼市新政，从限购、信贷等多方面支持刚需和改善型需求，二套房首付4成、认房不认贷等多项政策可谓“诚意十足”。
“这一周市场咨询量上涨约40%，主要以和平区、南开区和河西区的二手房咨询居多，大多是有落户转学需求的客户群体。”天津某房产中介工作人员说，但受疫情影响最近带看量变化不大，“十一”假期预计会出现小高峰。
近期放宽楼市政策的城市不止天津，还有苏州和青岛两个热点城市。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。不过，这两个政策都出现了“一日游”情况。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，在各类限制性政策中，外地户籍限购是核心城市实现“房住不炒”的重要防火墙。短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以优先放松郊区限购的方式渐进式推进。
国家统计局数据显示，1~8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%。
市场下行压力下，楼市全面调整限购政策被不少城市寄予厚望。
“取消认房又认贷”“鼓励亲属来郑投亲养老购房”，今年3月1日，郑州在全国打响放开限购限贷第一枪，随后大连、唐山、东莞、九江、廊坊等多城跟进调整限购政策。
截至目前，全国范围内已有37个城市在年内出台放松限购相关政策，9月新晋全面或部分取消楼市限购政策的都是热点城市。
宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。郑州在9月13日实现“零门槛”落户后，直接降低了外地人在郑州购房的门槛。9月15日，济南限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。青岛在9月16日第二次缩小限购范围，只在市南区、市北区实行限购政策，明确本地户籍和外地户籍在非限购区域都可购买3套及以上房产。
41城下调二套房首付比例
各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。
9月17日，海南楼市也“松绑”了，全省实施二套房首付比例4成、二手房“带押过户”登记试点新政，这份有“保质期”的松绑，有效期至2022年12月31日。但海南最受瞩目的限购政策并未改变。
“救市潮”下，放松限贷的城市也在进一步向强二三线城市扩容。不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%；苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。
“现在天津市场的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示，首套房贷利率为4.1%，二套房贷利率为4.9%。
郑州某银行工作人员也表示，限购区域内二套房最低首付比例为40%。
与各地下调首付比例相呼应的是，房贷利率也在下行。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较8月份回落17个、15个基点，较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。
其中，厦门首套房贷利率下调幅度最大，达到45个基点，东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。
在克而瑞地产研究中心看来，在新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限，预计四季度将延续三季度“二次探底”趋势，“一强多弱”的地区间分化加剧，全年销售规模同比降幅仍会达20%左右。
中信证券认为，随着政策的持续落地，房地产市场虽没有往年“金九银十”的火热情况，但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市稳定去化仍有把握。
业内观点普遍认为，全国楼市仍在筑底过程中，真正回稳还需政策组合拳助力。各地发布楼市新政有利于平稳市场预期，对市场企稳复苏有积极作用，但“房住不炒”仍是政策主基调。
