今年3月以来由于疫情打断经济复苏节奏，5月商品房开发投资完成额12979亿元，环比+14.0%，单月同比-7.8%，1-5月累计同比-4.0%，降幅比上月进一步扩大1.3pct。全年稳增长压力较大。在此背景下5月下调房贷利率，2022年6月，根据贝壳研究院数据，全国首套房平均房贷利率为4.42%，二套房平均房贷利率为 5.09%，相比去年同期分别下降90bp、51bp，较去年10月高点分别下降131bp、90bp，首套、二套房贷利率均处于14年以来低点。同时楼市宽松政策向更高能级城市、更大力度工具演进。
虽然国家持续放松地产政策，但是同时也要看到的是目前居民杠杆率处于高位，2022年5月居民部门杠杆率为62.10%，相较于 2014年同比增加27.7pct，预计房贷利率下调对需求端刺激作用相对有限。
在地产政策的持续宽松下，房地产会迎来复苏，根据历史经验，在房贷利率发生显著变化后，销售变化大概滞后 1-2 个季度，由此推算， 最快在第三季度末见到销售企稳。
分企业来看，由于前两年的收紧政策下，部分民营地产企业经营不佳被国企收购，国企的总体规模更上一层楼，所以后续我们认为实力较强的国企地产的表现要强于民营企业。
但同时也要注意的是，虽然地产迎来复苏，但由于人口周期的拐点以及考虑到居民储蓄率的降低，地产行业虽然会有复苏，但是恐怕难回到前几年的辉煌时代。毕竟汽车、新能源、半导体等新产能会逐步替代地产的作用。
